Kondisi saat ini (November 2026)
- BI-Rate 5,75%: ditahan pada RDG 20–21 Oktober 2026 (naik dari 4,75% di awal tahun). Bunga KPR floating bank besar sekarang sekitar 11–13,5% per tahun.
- DP 0% (LTV hingga 100%): diperpanjang BI sampai 31 Desember 2027, tetapi persetujuan tetap tergantung bank dan kemampuan bayar.
- KPR subsidi FLPP: bunga tetap 5% (rumah tapak) dan 6% (rusun) sampai lunas, DP mulai 1%.
- KUR 2026: Super Mikro (≤Rp10 juta) 3%; Mikro dan Kecil (s.d. Rp500 juta) mulai 6% efektif per tahun.
- BPR: simpanan dijamin LPS dengan bunga penjaminan 6,25% (berlaku sampai 31 Januari 2027).
Angka promo bank berubah cepat. Pakai aplikasi ini untuk simulasi, lalu minta simulasi tertulis dari bank.
Kalkulator KPR
Isi otomatis contoh:
Biaya awal (estimasi, bisa diubah)
Berapa harga rumah yang aman?
Bank umumnya membatasi total cicilan (DSR) 30–40% dari penghasilan bersih. Kalkulator ini memakai bunga floating sebagai uji ketahanan, supaya cicilan tetap kuat setelah masa promo habis.
Tipe rumah
"Tipe" = luas bangunan (LB) dalam m². Tipe 36/72 artinya bangunan 36 m² di atas tanah 72 m². Untuk nilai jangka panjang, luas tanah lebih menentukan daripada luas bangunan, karena bangunan menyusut nilainya, tanah biasanya naik.
| Tipe | Isi umum | Cocok untuk | Catatan |
|---|---|---|---|
| 21–30 | 1–2 kamar tidur kecil, 1 kamar mandi | Pasangan muda, rumah pertama, rumah subsidi | Siapkan rencana renovasi; cek izin tambah bangunan (KDB/KLB) di perumahan. |
| 36 | 2 KT, 1 KM, ruang tamu + dapur | Keluarga kecil (2 anak balita) | Tipe paling umum dan paling likuid dijual kembali. |
| 45 | 2–3 KT, 1 KM, ruang keluarga | Keluarga 3–4 orang | Lebih lega; perhatikan tanah ≥ 90 m² untuk carport. |
| 54–60 | 3 KT, 1–2 KM | Keluarga dengan anak usia sekolah | Sering ada pilihan 2 lantai di tanah sempit. |
| 70–90 | 3–4 KT, 2 KM, ruang kerja | Keluarga besar, kerja dari rumah | Biaya perawatan dan PBB lebih tinggi. |
| 90+ / 2 lantai | 4+ KT, kamar ART, garasi | Keluarga besar, tinggal dengan orang tua | Pertimbangkan tangga bila ada lansia; kamar utama di lantai bawah. |
| Rusun / apartemen | Studio–3 KT | Dekat tempat kerja di kota | Sertifikat SHM Sarusun / SHGB; ada IPL bulanan; KPA bunga subsidi 6%. |
| Ruko / rukan | Lantai usaha + hunian | Tinggal sekaligus usaha | Bisa lewat KPR komersial atau kredit usaha/investasi; cek zona komersial. |
Kondisi pembelian
Rumah baru, siap huni (ready stock)
Bisa dilihat fisiknya, cepat akad. Cek sertifikat sudah dipecah dari induk developer dan PBG terbit. Biasanya kena PPN (tanyakan insentif PPN DTP bila masih berlaku).
Rumah inden (dibangun setelah pesan)
Harga lebih murah dan bisa pilih unit. Risiko: molor, spesifikasi tidak sesuai, developer bermasalah. Pilih developer bank rekanan, pastikan PPJB mengatur denda keterlambatan dan pengembalian dana, dan bank memiliki jaminan buyback.
Rumah bekas (secondary)
Lokasi biasanya sudah matang, bisa ditawar. Kena BPHTB tapi tidak PPN. Perlu appraisal bank (nilai taksasi bisa di bawah harga jual, selisihnya menambah DP). Cek sertifikat di BPN, roya bila masih diagunkan, PBB lunas, dan kondisi bangunan.
Take over KPR / oper kredit
Lakukan resmi di bank (balik nama debitur atau take over ke bank lain). Oper kredit "di bawah tangan" berisiko: sertifikat tetap atas nama penjual dan dikuasai bank.
Rumah lelang bank
Harga bisa jauh di bawah pasar, tetapi rumah mungkin masih dihuni, ada tunggakan PBB/listrik, atau sengketa. Datangi lokasi, baca dokumen lelang KPKNL, siapkan biaya pengosongan.
Tapak vs rusun, subsidi vs komersial
Subsidi FLPP: bunga tetap 5% sampai lunas, DP mulai 1%, khusus rumah pertama dan penghasilan di bawah batas MBR (Jawa di luar Jabodetabek kira-kira Rp8,5 juta lajang / Rp10 juta menikah; cek di Tapera Mobile). Harga maksimal rumah tapak di Jawa dan Sumatera Rp166 juta. Komersial: bebas tipe dan lokasi, tetapi bunga promo hanya di awal lalu floating.
DP dan biaya-biaya
Aturan DP sekarang. BI mengizinkan rasio LTV/FTV kredit properti hingga 100% (DP 0%) sampai 31 Desember 2027. Ini izin, bukan kewajiban bank: dalam praktik banyak bank tetap meminta DP 10–20% untuk KPR komersial, sedangkan FLPP mulai 1%.
Kenapa DP besar tetap menguntungkan
- Plafon lebih kecil, sehingga cicilan dan total bunga turun.
- Peluang disetujui lebih besar, dan bunga bisa lebih baik.
- Ada "bantalan" bila nilai taksasi bank lebih rendah dari harga jual.
Daftar biaya selain DP
| Biaya | Kisaran | Dibayar oleh |
|---|---|---|
| Tanda jadi (booking fee) | Rp1–10 juta, biasanya memotong DP | Pembeli |
| Provisi bank | ±0,5–1% plafon (sering diskon saat pameran) | Pembeli |
| Administrasi | Rp250 ribu–1 juta | Pembeli |
| Appraisal / penilaian | Rp500 ribu–1,5 juta | Pembeli |
| Notaris/PPAT: cek sertifikat, AJB, balik nama, SKMHT/APHT, PPJB | ±1–2% harga (tergantung kota dan nilai) | Pembeli (AJB bisa dibagi dengan penjual) |
| BPHTB | 5% × (NPOP − NPOPTKP). NPOPTKP ditetapkan perda, umumnya Rp60–80 juta | Pembeli; rumah subsidi MBR dibebaskan |
| PPN rumah baru dari developer | Termasuk harga; cek insentif PPN DTP | Pembeli (lewat harga) |
| PPh final penjual | 2,5% harga (rumah sederhana tertentu 1%) | Penjual |
| Asuransi jiwa kredit + kebakaran | ±1–3% plafon, sering dibayar di muka untuk seluruh tenor | Pembeli |
| Blokir angsuran / saldo mengendap | Sebagian bank minta 1–3 kali cicilan | Pembeli |
| Pindah, renovasi kecil, perabot, pasang listrik/air | Siapkan 5–10% harga | Pembeli |
Rumus cepat: siapkan tunai DP + 5–8% harga rumah untuk biaya, ditambah dana darurat 6 kali cicilan.
Ceklist rumah, legalitas, dan sarpras
Kemajuan: 0%
Centang tersimpan di perangkat ini saja (bila browser mengizinkan).
Tips & trik mengambil KPR
Sebelum mengajukan
- Cek SLIK OJK Anda sendiri (gratis lewat iDebKu OJK). Lunasi atau rapikan tunggakan kartu kredit, paylater, dan pinjol: catatan Kol 2 ke atas sering membuat KPR ditolak.
- Jaga DSR ≤ 30–35%, dihitung dengan bunga floating, bukan bunga promo.
- Rekening gaji/usaha yang rapi 3–6 bulan terakhir. Wiraswasta: siapkan laporan keuangan sederhana, NIB, dan mutasi rekening usaha.
- Jangan pindah kerja, mengambil kredit baru, atau membeli barang besar dengan kredit menjelang pengajuan.
- Gabungkan penghasilan suami-istri (joint income) bila perlu menaikkan plafon.
- Siapkan dana: DP + biaya 5–8% + dana darurat 6 bulan cicilan.
Memilih bank dan skema bunga
- Bandingkan bunga floating dan lama masa fixed, bukan hanya angka promo tahun pertama. Promo 2% fixed 1 tahun bisa lebih mahal daripada 6% fixed 5 tahun.
- Saat BI-Rate tinggi dan cenderung naik, pilih masa fixed panjang (5–10 tahun) bila selisih bunganya wajar.
- Tanyakan bunga cap (batas atas floating), penalti pelunasan dipercepat, dan biaya pembayaran ekstra.
- Minta simulasi tertulis yang memuat: bunga tiap periode, provisi, admin, asuransi, notaris, dan denda.
- Manfaatkan pameran properti/expo bank: sering ada diskon provisi dan bunga khusus.
- Bank payroll (tempat gaji masuk) biasanya memberi proses lebih cepat dan bunga lebih baik.
- KPR syariah: cicilan tetap sejak awal (murabahah). Cocok bila ingin kepastian, meski di awal bisa terlihat lebih tinggi dari promo konvensional.
Setelah akad
- Selama masa fixed, sisihkan selisih (cicilan floating − cicilan fixed) untuk pelunasan sebagian saat penalti rendah atau nol.
- Menjelang masa fixed habis, bandingkan take over ke bank lain atau negosiasi repricing ke bank sendiri.
- Bayar sebelum jatuh tempo; aktifkan autodebet. Simpan bukti akad, polis, dan jadwal angsuran.
- Setelah lunas: ambil sertifikat dan surat roya, lalu urus roya di BPN agar hak tanggungan dihapus.
Alur pengajuan KPR
- Pilih rumah dan cek legalitas (lihat ceklist).
- Bayar tanda jadi, minta surat pemesanan.
- Ajukan ke bank dengan dokumen: KTP suami-istri, KK, buku nikah, NPWP, slip gaji/SK atau dokumen usaha, mutasi rekening 3–6 bulan.
- Analisis bank (SLIK, kemampuan bayar) dan appraisal rumah.
- Terbit SP3K (surat persetujuan kredit). Baca plafon, bunga, tenor, dan syarat.
- Akad kredit di depan notaris: AJB, APHT/SKMHT, polis asuransi.
- Pencairan ke penjual/developer, serah terima kunci, mulai mencicil.
Prinsip 5C yang dinilai bank
- Character: riwayat bayar (SLIK), kejujuran data.
- Capacity: kemampuan bayar (DSR, stabilitas penghasilan).
- Capital: modal sendiri (DP, tabungan, aset).
- Collateral: nilai dan legalitas agunan.
- Condition: kondisi ekonomi, sektor pekerjaan atau usaha.
Kalkulator kredit usaha
Isi otomatis contoh:
Macam kredit usaha
Kredit Usaha Rakyat (KUR) 2026
| Jenis | Plafon | Bunga | Tenor | Agunan |
|---|---|---|---|---|
| KUR Super Mikro | s.d. Rp10 juta | 3% efektif/th | KMK ±3 th, KI ±5 th | Tanpa agunan tambahan |
| KUR Mikro | >Rp10–100 juta | mulai 6% efektif/th | KMK maks 3 th, KI maks 5 th | Tanpa agunan tambahan (agunan pokok = usaha yang dibiayai) |
| KUR Kecil | >Rp100–500 juta | mulai 6% efektif/th | KMK maks 4 th, KI maks 5 th | Agunan tambahan sesuai bank |
| KUR Pekerja Migran | s.d. Rp100 juta | 6% | Sesuai kontrak, maks 3 th | — |
Bunga untuk pengajuan KUR kedua dan seterusnya dapat naik bertahap tergantung sektor (beberapa bank menyebut hingga 9%). Syarat umum: usaha produktif dan layak, berjalan minimal 6 bulan, tidak sedang menerima kredit produktif lain (kecuali yang dikecualikan), SLIK baik.
Kredit usaha lain
Kredit Modal Kerja (KMK)
Untuk kebutuhan berputar: stok, bahan baku, gaji, operasional. Tenor pendek (1–3 tahun), sering bisa diperpanjang. Bunga komersial bank umum kira-kira 9–14% efektif.
Kredit Investasi (KI)
Untuk aset jangka panjang: mesin, alat, kendaraan operasional, renovasi tempat usaha, ruko. Tenor 3–10 tahun, sering dengan masa tenggang (grace period). Biasanya ada porsi dana sendiri 20–30%.
Kredit Rekening Koran (KRK / overdraft)
Plafon siaga yang bisa ditarik-setor kapan saja; bunga hanya atas saldo yang terpakai. Cocok untuk arus kas naik-turun. Ada biaya komitmen dan wajib diperpanjang tiap tahun.
Kredit Profesi
Untuk dokter, notaris, akuntan, dan profesi berlisensi: modal praktik, alat, renovasi klinik. Dinilai dari izin praktik dan penghasilan profesi; sebagian tanpa agunan sampai plafon tertentu.
Kredit Multiguna / KPR untuk usaha
Menjaminkan rumah atau kendaraan untuk mendapat dana yang lebih besar dan tenor lebih panjang. Bunga bisa lebih rendah dari kredit tanpa agunan, tetapi aset berisiko disita bila macet.
Pembiayaan syariah
Murabahah (jual beli dengan margin, cicilan tetap), Musyarakah / MMQ (kerja sama modal, porsi bank berkurang bertahap), Mudharabah (bagi hasil), Ijarah (sewa, mis. alat). Tersedia di bank syariah dan BPR Syariah.
Kredit BPR
Proses cepat dan luwes untuk usaha kecil lokal, menerima pembukuan sederhana. Bunga umumnya lebih tinggi dari bank umum dan sering dikutip flat per bulan. Lihat menu "Pinjam di BPR".
Leasing / multifinance
Pembiayaan alat atau kendaraan; barang itu sendiri menjadi jaminan (fidusia). Cepat, tetapi bandingkan bunga efektif dan biaya asuransi.
Pegadaian dan ultra mikro
Gadai emas atau BPKB untuk dana cepat. Untuk usaha sangat kecil ada program ultra mikro (mis. PNM Mekaar untuk kelompok ibu prasejahtera).
Pinjaman daring (pindar / P2P lending)
Cepat tetapi biayanya tinggi. Pastikan berizin OJK. Gunakan hanya untuk kebutuhan sangat pendek dengan perputaran pasti; hindari gali lubang tutup lubang. Tunggakan tercatat di SLIK.
Jenis agunan (jaminan)
Bank menilai agunan dengan taksasi, lalu hanya mengakui sebagian nilainya (karena risiko penurunan harga dan biaya eksekusi). Kisaran di bawah ini indikatif, tiap bank berbeda.
| Agunan | Bukti kepemilikan | Pengikatan | Nilai diakui (kira-kira) |
|---|---|---|---|
| Tanah & bangunan | SHM, SHGB, SHM Sarusun | Hak Tanggungan (APHT) di PPAT | 50–80% taksasi |
| Kendaraan | BPKB + STNK | Fidusia | 50–70% harga pasar |
| Deposito / tabungan | Bilyet, buku tabungan | Gadai / blokir (cash collateral) | 80–100% |
| Emas | Fisik emas + surat | Gadai | 80–95% taksiran |
| Mesin & peralatan | Faktur pembelian | Fidusia | 30–60% |
| Persediaan barang | Laporan stok | Fidusia | 30–50% |
| Piutang / tagihan | Invoice, kontrak | Cessie (pengalihan piutang) | 50–80% tagihan lancar |
| Kontrak kerja / SPK proyek | SPK dari pemberi kerja | Cessie + rekening penampung | Sebagian nilai proyek |
| Resi gudang | Dokumen resi gudang | Hak jaminan resi gudang | Hingga ±70% nilai barang |
| Kios / los pasar | Surat hak pakai / SHGB | Fidusia / cessie hak sewa | Diterima sebagian BPR |
| SK pegawai / ASN | SK asli + surat kuasa potong gaji | Bukan agunan hukum; jaminan pemotongan gaji | Dasar kredit payroll |
Hal penting tentang agunan
- Girik / Petok D / Letter C umumnya tidak diterima bank umum. Tingkatkan dulu jadi SHM (misalnya lewat program PTSL BPN).
- Agunan atas nama orang lain (orang tua, pasangan) perlu persetujuan dan tanda tangan pemilik, serta pasangannya bila harta bersama.
- Selalu minta tanda terima dokumen asli dan pastikan pengikatan dilakukan resmi oleh notaris/PPAT.
- SHGB berjangka waktu; cek sisa masa berlaku. Rumah tinggal SHGB bisa ditingkatkan jadi SHM.
- Asuransikan agunan (kebakaran, kendaraan) bila diminta, dan cek siapa penerima manfaatnya.
- Bila kredit macet, agunan dapat dilelang. Komunikasikan lebih awal untuk restrukturisasi.
Meminjam di BPR
BPR sekarang bernama Bank Perekonomian Rakyat (dulu Bank Perkreditan Rakyat, diubah oleh UU P2SK 2023). BPR diawasi OJK, melapor ke SLIK, dan simpanannya dijamin LPS sampai Rp2 miliar per nasabah per bank, dengan tingkat bunga penjaminan BPR 6,25% untuk periode 1 Oktober 2026–31 Januari 2027.
BPR tidak menerbitkan giro dan wilayah operasinya lokal. Ada juga BPR Syariah (BPRS) dengan akad syariah.
Kelebihan dan kekurangan
Kelebihan
- Proses cepat, keputusan di kantor lokal.
- Menerima pembukuan sederhana dan penghasilan tidak tetap.
- Petugas mau survei ke tempat usaha.
- Plafon kecil dilayani.
- Jadwal cicilan bisa disesuaikan musim usaha (mis. panen).
Kekurangan
- Bunga umumnya lebih tinggi dari bank umum dan KUR.
- Sering dikutip flat per bulan (mis. 1–1,5%/bulan) yang kalau diubah ke efektif hampir dua kali lipat.
- Provisi dan biaya bisa lebih besar.
- Plafon terbatas oleh modal BPR.
Langkah meminjam
- Cek izin. Pastikan BPR terdaftar dan diawasi OJK (daftar ada di situs OJK, atau tanyakan Kontak OJK 157). Waspadai rentenir/koperasi yang mengaku "bank".
- Bandingkan dulu dengan KUR di bank umum. Bila memenuhi syarat KUR, biasanya jauh lebih murah.
- Bandingkan 2–3 BPR. Minta simulasi tertulis: bunga dan metodenya (flat/efektif), provisi, admin, asuransi, notaris, denda, penalti pelunasan.
- Ubah bunga flat ke efektif dengan kalkulator di menu "Hitung Kredit Usaha" (pilih metode Flat, lihat "setara efektif").
- Siapkan dokumen: KTP suami-istri, KK, buku nikah, NPWP, NIB / surat keterangan usaha, catatan penjualan atau mutasi rekening 6 bulan, foto usaha, dokumen agunan asli (SHM/BPKB), PBB terakhir.
- Survei dan taksasi: petugas BPR datang ke usaha dan lokasi agunan.
- Akad dan pengikatan: baca perjanjian kredit seluruhnya. Pastikan APHT/fidusia dilakukan notaris, minta salinan perjanjian dan tanda terima dokumen agunan.
- Pencairan: cek jumlah bersih yang diterima setelah potongan biaya.
- Bayar tepat waktu. Riwayat bagus di SLIK membuka akses ke KUR atau bank umum dengan bunga lebih rendah di kemudian hari.
Pertanyaan yang wajib diajukan ke BPR
- Bunga berapa, flat atau efektif? Berapa setara efektif per tahun?
- Total biaya di depan (provisi, admin, asuransi, notaris)? Berapa dana bersih yang saya terima?
- Denda keterlambatan per hari? Ada penalti pelunasan dipercepat?
- Bila pelunasan dipercepat dengan bunga flat, apakah sisa bunga dihapus?
- Kapan dan bagaimana dokumen agunan dikembalikan setelah lunas?
Glosarium perkreditan
Sumber data
- Bank Indonesia — BI-Rate tetap 5,75% (21 Okt 2026)
- Metro TV — BI perpanjang KPR DP 0% hingga akhir 2027
- Bank Mandiri — KPR Sejahtera FLPP
- Warta Ekonomi — KPR subsidi tenor 40 tahun, bunga tetap 5%
- Kontan — Bunga floating KPR bank besar 2026
- Bank Mandiri — Info perubahan suku bunga KPR
- Bisnis — KUR 2026, Permenko Perekonomian No. 1/2026
- Bisnis — Perbandingan KUR BRI, BNI, Mandiri (Nov 2026)
- Kontan — LPS: bunga penjaminan BPR 6,25% s.d. Jan 2027
Aplikasi ini alat simulasi dan edukasi, bukan nasihat keuangan atau hukum. Keputusan akhir mengikuti penawaran resmi bank dan pemeriksaan notaris/PPAT.